A partir de 2026, os contratos de locação no Brasil entram em um novo cenário jurídico e tributário. As alterações decorrem, principalmente, da exigência de contratos obrigatoriamente escritos, da vedação à cumulação de garantias e da inclusão das operações imobiliárias no novo sistema de tributação sobre o consumo, com incidência de IBS e CBS.
Diante disso, advogados alertam que proprietários devem revisar imediatamente os contratos em vigor. Caso contrário, aumentam os riscos de nulidades, autuações fiscais e disputas judiciais ou administrativas.
Vedação de múltiplas garantias exige atenção imediata
Segundo Douglas Cabral, advogado especialista em Direito Imobiliário e integrante do Barcellos Tucunduva Advogados, as mudanças exigem atenção especial às garantias contratuais e à conformidade fiscal.
De acordo com ele, a Lei do Inquilinato proíbe expressamente a cumulação de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Assim, instrumentos que preveem, ao mesmo tempo, fiança e caução, por exemplo, podem ser considerados nulos.
Por isso, Cabral recomenda a revisão imediata dos contratos que não observam essa regra, especialmente aqueles firmados antes das novas exigências.
Reforma tributária altera a tributação da locação
Além das mudanças civis, a reforma tributária traz impactos diretos sobre a tributação das locações. Conforme explica Douglas Cabral, contratos assinados até a publicação da LC 214/25 podem optar por um regime específico, com incidência definitiva de IBS e CBS à alíquota conjunta de 3,65% sobre a receita bruta.
No entanto, essa opção depende do cumprimento de requisitos formais. Entre eles, estão a comprovação da data do contrato e, no caso de locações não residenciais, o registro cartorário ou a disponibilização do contrato às autoridades fiscais até 31 de dezembro de 2025.
Ainda segundo o advogado, a escolha por esse regime afasta outras formas de incidência tributária, impede o aproveitamento de créditos e exige escrituração segregada. Portanto, a decisão deve ser tomada com cautela.
Nova sistemática redefine o papel do locador
Para Marina Venegas, advogada tributarista do mesmo escritório, a reforma tributária reorganiza completamente o tratamento das operações imobiliárias. Isso ocorre porque a legislação passa a enquadrar expressamente a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis como operações tributáveis.
Nesse contexto, o locador passa a ser definido como contribuinte da operação. Como resultado, o contrato precisa refletir com precisão aspectos como o fato gerador, que ocorre no pagamento, e a exigibilidade do imposto em cada parcela recebida.
Além disso, a base de cálculo considera o valor da locação, excluindo tributos incidentes sobre o imóvel, emolumentos e despesas condominiais.
Cadastro Imobiliário Brasileiro amplia rastreabilidade
Outro ponto de destaque é a criação do CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro. O cadastro funciona como um “CPF dos imóveis” e passa a integrar o Sinter, sistema nacional de informações territoriais.
Segundo Marina Venegas, essa integração amplia significativamente o cruzamento de dados entre administrações tributárias. Como consequência, reduz-se o espaço para práticas informais, como contratos de gaveta ou aluguéis não declarados.
Dessa forma, a formalização se torna praticamente obrigatória, o que deve impactar diretamente o mercado de locações.
Aumento de renegociações e conflitos é esperado
Com maior rastreabilidade e novos custos tributários, especialistas preveem um aumento de renegociações contratuais. Isso inclui discussões sobre repasse de tributos, revisão de valores e reequilíbrio econômico-financeiro dos contratos.
Além disso, conflitos relacionados à formalidade documental, reajustes e repactuações devem se tornar mais frequentes ao longo de 2026.
Por isso, os advogados recomendam que proprietários revisem contratos, garantias, cláusulas tributárias, rotinas de emissão de NFS-e e procedimentos cadastrais dos imóveis o quanto antes.
Revisão contratual é essencial para evitar riscos
Em síntese, a transição para o novo ambiente regulatório deve transformar de forma definitiva a dinâmica das locações no Brasil. Assim, a revisão imediata dos contratos surge como medida essencial para prevenir nulidades, autuações fiscais e disputas entre locadores e locatários.
