STJ autoriza execução de dívida sem leilão de imóvel

Entendimento firmado pela 3ª turma do STJ

A 3ª turma do STJ decidiu, por unanimidade, que o credor fiduciário não é obrigado a seguir o procedimento extrajudicial da lei 9.514/97 antes de cobrar judicialmente uma dívida.

Assim, o credor pode optar por executar integralmente o débito na Justiça, mesmo quando o contrato envolve alienação fiduciária de imóvel. Para isso, basta que o contrato tenha natureza de título executivo válido.

Portanto, não há exigência legal de consolidação da propriedade nem de leilão prévio do bem.

Possibilidade de execução judicial direta

Segundo o colegiado, a existência da garantia imobiliária não limita o direito de escolha do credor. Ao contrário, a via judicial permanece plenamente válida.

Além disso, o STJ destacou que a execução judicial não prejudica o devedor. Pelo contrário, ela amplia o contraditório. Isso ocorre porque o procedimento judicial permite apresentação de embargos e produção de provas, o que não acontece no rito extrajudicial.

Caso analisado pelo STJ

O julgamento envolveu contratos de mútuo firmados entre uma instituição financeira e o FGC. Esses contratos contavam com alienação fiduciária de imóveis como garantia.

Após o inadimplemento, o fundo ajuizou execução judicial com base em títulos executivos extrajudiciais. No entanto, o TJ/SP extinguiu a ação. Para o tribunal estadual, o credor deveria, antes, seguir o rito da lei 9.514/97.

Além disso, o TJ/SP declarou nula a cláusula de juros atrelada ao CDI, aplicando a Súmula 176 do STJ.

Voto do relator e posição do STJ

Ao analisar o recurso, o ministro Humberto Martins afastou o entendimento do TJ/SP. Segundo ele, o STJ já consolidou posição no sentido de que o credor fiduciário pode escolher a via judicial, independentemente da existência da garantia imobiliária.

O relator citou precedentes da própria turma e reforçou que a alienação fiduciária não altera o direito de cobrança do crédito.

Dessa forma, o ministro votou pelo provimento do recurso especial, restabelecendo a sentença que havia rejeitado os embargos à execução.

Validade da cláusula de juros atrelada ao CDI

Outro ponto relevante do julgamento envolveu a taxa de juros remuneratórios vinculada ao CDI.

Sobre esse aspecto, Humberto Martins afirmou que o TJ/SP aplicou a Súmula 176 de forma inadequada. Isso porque o enunciado não se confunde com a utilização do CDI, índice amplamente adotado no mercado bancário.

Além disso, o relator citou precedente no qual o STJ reconheceu que o CDI:

é definido pelo mercado,
não sofre manipulação unilateral,
pode ser utilizado como parâmetro contratual.

Assim, não existe nulidade automática na adoção do CDI como indexador de juros remuneratórios.

Decisão final

Com esses fundamentos, a 3ª turma do STJ autorizou a execução judicial da dívida sem exigência de leilão prévio do imóvel e validou a cláusula contratual que utiliza o CDI como base de cálculo dos juros.